В 70-е годы прошлого века в большом Ейском районе было всего три колхоза-миллионера: «Родина» – в Копанской, «Россия» – в Камышеватской и «По заветам Ильича» – в Должанской. Как получилось, что колхоз-миллионер «По заветам Ильича» превратился в банкрота с миллиардным долгом – тема отдельного разговора. Сегодня речь о другом.

Передел продолжается

Земля сейчас «дымится» не только на Кубани. Когда-то Ельцин провёл земельную реформу, вернув колхозную землю в частные руки в виде земельных паёв. Крупные же сельхозпредприятия остались без основного средства производства. Поэтому обратный процесс «скупки земли» некоторые руководители крупных хозяйств в шутку уже окрестили «второй коллективизацией». Специалисты-аграрники отмечают, что всякий земельный передел ведёт к разрушению севооборотов и потере продуктивности полей. Но и бывших колхозников, ныне – пайщиков, можно понять. Не по их вине родное хозяйство банкротят. Они боятся, что принадлежащую им землю могут продать за долги. Да и можно ли назвать тех, кто сейчас стоит «у руля» сельхозпредприятия, инвесторами, пришедшими всерьёз и надолго? За 10 лет в Должанской сменилось четыре таких «инвестора». Никто из них не возвёл на территории хозяйства ни одного капитального строения, а вот разрушенные или развалившиеся за время их «правления» животноводческие фермы и прочие производственные участки можно видеть воочию. Один из таких горе-инвесторов лишил бывших колхозников имущественных паёв. После того как имущество предприятия «растащили», паи превратились в бумажки. И люди боятся, что то же самое может случиться и с земельными паями.

С 2010 года продолжаются судебные тяжбы ООО «СельхозПромЭкспо» с пайщиками земельного участка площадью 8022 га с кадастровым номером 0062 в станице Должанской. За это время четыре пайщика-пенсионера (один из них – ветеран войны) умерли, да и площадь участка сократилась почти на две тысячи га. А ведь когда-то у должанского колхоза-миллионера было 16 тысяч га земли!

…Началась вся эта «кутерьма» с того, что несколько пайщиков несколько лет назад обнаружили в краевой газете объявление о выделе полей вокруг второй бригады (580,6 га) из аренды предприятия. Руководство «СельхозПромЭкспо» во главе с директором Константином Сонниковым решило выделить самый лучший участок: с водой, электричеством и подъездными путями. Как утверждает Варвара Долгих, специалист по земельным отношениям ООО «СельхозПромЭкспо», это были земли, которые скупало хозяйство.

«Мы тогда провели общее собрание пайщиков и установили нарушение прав участников долевой собственности, – рассказывает председатель совета собственников земельного участка с кадастровым номером 0062, проработавший в хозяйстве 34 года, прошедший трудовой путь от водителя до замдиректора Анатолий Неделько. – И приняли решение: запретить выдел без согласования с пайщиками». Чтобы подобные ситуации не повторялись, в январе 2011 провели общее собрание пайщиков, на котором определили земли для выдела: 2897 га. Из них 1359 га – арендатору, остальные – пайщикам. Совет собственников потребовал у арендатора увеличения платы на пай согласно договору аренды. Постепенное увеличение арендной платы и погашение земельного налога обещал Сергей Григоренко, представитель агрохолдинга «Каневской», «под флагом» которого хозяйство работает около двух с половиной лет. Однако пайщиков не устроило то, что эти обещания давались не на общих собраниях собственников, а на «встречах с пайщиками» без протокола. Поэтому совет собственников решил воспользоваться своим правом на выдел принадлежащей им земли. В 2012 году провели общее собрание. Однако руководство ООО «СельхозПромЭкспо» через суд оспорило его решение, сославшись на то, что оно было опубликовано в районной газете «Приазовские степи», а не в краевой. Ейский районный суд встал на сторону пайщиков, но краевой суд отменил его решение. В апреле 2013 года по предложению участника общей долевой собственности Григория Василенко советом собственников вновь проведено общее собрание пайщиков. На нём утвердили проект межевания, перечень собственников и размеров долей. Пайщики по закону хотели провести государственную регистрацию права собственности, чтобы поставить свои участки на кадастровый учёт. На этот раз собрание старались проводить в полном соответствии с законодательной базой. Объявление о решении опубликовали в газете «Кубанские новости». Но опять ООО «СельхозПромЭкспо» обратилось в Ейский районный суд с просьбой признать решение собрания пайщиков недействительным. На этот раз ссылались на другие аргументы. Главный из них: последующий выдел участков из аренды приведёт к раздробленности земель и снижению прибыли ООО «СельхозПромЭкспо». Кроме того, истец заявил, что представителю 23-х пайщиков Ивану Лория отказали в регистрации для участия в собрании. Три месяца шло разбирательство по этому делу в Ейском районном суде. Скопилось семь томов документации, которую каждая из сторон предоставляла судье в подтверждение своей правоты. Недавно состоялось итоговое заседание суда.

Ейский районный суд исковые требования ООО «СельхозПромЭкспо» к ответчику, представителю пайщиков, преподавателю ОБЖ школы № 26 Григорию Василенко удовлетворил частично. Признаны недействительными утверждение проекта межевания, решение об утверждении перечня собственников участка и решение об утверждении размера долей, принятые на общем собрании в апреле. При этом отказано истцу в запрете ответчику постановки участков на кадастровый учёт и в запрете государственной регистрации права собственности. Ответчик намерен оспорить это решение в краевом суде.

За надёжного хозяина

Глава администрации Должанского сельского поселения Павел Дженжеря:

«Разорвать, раздербанить хозяйство легко. Я тоже не склонен безоговорочно доверять руководству «СельхозПромЭкспо». Эти же люди работали с «Маяком». И что случилось? Социальная сфера станицы брошена на плечи администрации. Не помогают ни «СельхозПромЭкспо», ни фермеры, которые занижают урожайность, чтобы не платить налоги. Но «СельхозПромЭкспо» – это налоги и рабочие места, животноводство, на возрождение которого появляется надежда. Валерий Човган рассказал, что в этом году переработчики подняли закупочную цену на молоко с 13 до 22 рублей. В то время как все избавлялись от поголовья, Човган его сохранил. Когда он пришёл директором в хозяйство, там земли было 11 тысяч га, а сейчас – 16! И социальную сферу посёлка Советского он поддерживает. Нам бы такого хозяйственника в Должанку! Пусть пайщики предложат на должность руководителя «СельхозПромЭкспо» кандидатуру фермера Владимира Василенко, если не доверяют Сонникову… Пайщиков более тысячи, а выделиться хотят 216. Причём они выбрали себе лучшие участки и отмежевали. А мы остались в падине. Считаю, что надо собрать всю тысячу пайщиков и разобраться, чего мы хотим».

«Инвесторов» много – порядка нет

Анатолий Неделько, председатель совета собственников участка:

«Павел Дженжеря на собрании 15 января 2011 года сам подписывал документы, по которым мы выделяем свои участки. Земли наши все одной категории. Припадинные земли не вошли в 0062-й кадастр. Местной власти достались все невостребованные земли согласно решению земельного комитета, который, приблизив районные и краевые земли к землям Должанского поселения, нас, дольщиков и пенсионеров, отодвинул подальше от станицы… Меня смутило появление на суде специалиста администрации Должанского сельского поселения Юрия Дроздова. Глава говорит, что он работает по договору, но никто ни разу его не видел в администрации. Скорее всего, это представитель нового «инвестора», тоже претендующего на наши земли».

От добра добра не ищут

Принимая решение, суд руководствовался действующим земельным законодательством, которое сейчас не критикует только ленивый. Земельный кодекс (ст. 11.2) гласит, что выдел земельных долей невозможен без согласия арендатора. Запрос о получении согласия пайщики арендатору направили, но уже после начала судебного разбирательства. Согласия так и не получили и вряд ли получат. Является ли арендатор банкротом, поддерживает ли он социальную сферу станицы – для судьи не аргументы. Нужны чёткие ссылки на закон. Суд апеллирует к высшему законодательному акту, регулирующему земельные отношения, и к судебной практике. А она в аналогичных случаях складывается не в пользу пайщиков. Так, в августе 2011 года Азовский городской суд отказал пайщикам, которые хотели выделить свои доли в судебном порядке, без согласия арендатора. И Ростовский областной суд оставил это решение в силе. Да, в договоре об аренде, заключённом дольщиками с ООО «СельхозПромЭкспо», есть пункт о возможном выделе. Но, к сожалению, этот пункт не соответствует закону. И это уже – проблема несовершенства нашего законодательства, в котором земельные отношения очень слабо урегулированы. Да, 101-ФЗ дал возможность пайщикам «выделиться», но он в иерархии законов ниже, чем Земельный кодекс. Если бы пайщики сразу на общем собрании отказались заключить договор с арендатором, то смогли бы выделить доли и без его согласия. Смущает беспечность должанцев, которые по собственной воле кинулись «в кабалу» до 2020 года.

Стоит ли пайщикам смириться или следует продолжать борьбу? Юристы-земельщики разводят руками: вряд ли получится расторгнуть договор без согласия. Однако статья 450 ГК РФ называет случаи, когда договор аренды может быть расторгнут раньше положенного срока. Например, если пайщики докажут, что земля используется арендатором не по назначению, с нарушением севооборота и понижением плодородия. А это – снова длительные судебные разбирательства с привлечением высокопрофессиональных юристов, многочисленные экспертизы вплоть до проведения анализа почв. Не затянутся ли они до 2020 года?