Наталия ЩЕЛУПАНОВА.
Если вы считаете платёжки за коммунальные услуги заоблачными, а качество услуг, – наоборот, – самое время задуматься о смене управляющей компании в своей многоэтажке. Вопреки всеобщему мнению, это возможно. Хотя и не просто на практике.
На какой срок?
Любая управляющая компания царствует в доме не вечно – законом ей отведён срок от 1 года до 5 лет. Главный документ – это договор с управляющей компанией, который заключает каждый собственник отдельно. Если в вашем договоре указан срок в год – считайте повезло. Только важно помнить, что если вы не оповестите свою компанию о расторжении договора за месяц до окончания срока, то договор будет считаться автоматически продлённым!
Всем миром
Однако избавиться от нерадивой компании не получится в одиночку. Для того чтобы «свергнуть» управляющую компанию, нужно 50% плюс 1 собственник. Проценты считаются не «по головам», а по метрам собственности. Если большинство «метров» проголосует за смену – так тому и быть, даже если не все жильцы с этим согласны.
Такое важное решение должно приниматься на общем собрании и обязательно оформляться протоколом. По закону о предстоящем собрании каждого собственника должны предупредить не позднее чем за 10 дней в письменном виде.
Плохая или хорошая?
Серьёзная фирма, как правило, не новичок на рынке, у неё есть успешный опыт работы, она не скрывает ни состав учредителей, ни объём уставного капитала, ни штат работников. Оцените материальную базу УК, её техническую готовность реагировать на аварийные ситуации и обращения жильцов. Ведь может оказаться, что у вашей компании, кроме добрых намерений, ничего за душой-то и нет и она пользуется услугами других организаций. В этом случае вы будете солидно переплачивать за устранение аварий.
Идём в суд
Если нерадивая компания не хочет уходить добровольно, придётся с ней повоевать. Местом битвы будет суд. Правда, к нему нужно хорошенько подготовиться. Судья может отстранить компанию от управления домом только в случае, если она серьёзно нарушает договор. Например, если отопление в доме не соответствует норме (18 градусов в торцевых квартирах, 20 градусов – в угловых) или если в доме систематические перебои со светом, водой, часто не работают лифты, течёт крыша, в подвале вода, а подъезды плохо убирают.
Правда, всё это ещё придётся доказать: составлять акты, вызывать жилинспекцию, санитарные службы, писать жалобы в органы исполнительной власти. Чем больше соберёте «компромата», тем выше шансы победить.
Согласно пункту 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ односторонний отказ возможен при неисполнении пунктов договора по управлению домом.
Но это может быть и конфликт интересов. Например, собственники остались должны компании за обслуживание или ремонт. Ведь зачастую жильцы обращаются с просьбой выполнить срочные работы за счёт оборотных средств самой компании. И соглашаются постепенно возвращать эти деньги.
Отдайте бумаги!
Самая распространённая проблема заключается в том, что получить документы, нужные для перехода в новую УК или создания ТСЖ, практически невозможно. А без документации на дом нельзя сменить форму управления. Поставщики ресурсов просто не станут заключать договоры с новыми управленцами без этих бумаг. Зная об этом, некоторые управляющие компании под разными предлогами не отдают документы. В этом случае опять придётся идти в суд.
Удержать любой ценой
Часто бывает, что УК идут на хитрость и в ответ на письма с итогами голосования жильцов сообщают: «Мы ничего не получали, не видели никаких писем и протоколов». И так продолжается, пока жители не устанут бороться. Однако, как говорят юристы, справиться с этой проблемой достаточно просто. Письмо надо послать с уведомлением, под подпись получателя – тогда не получится схитрить.
Финансы поют романсы?
Самая большая проблема – вернуть средства, уплаченные жильцами управляющей компании по статье «Капитальный ремонт». Часто деньги вернуть отказываются. Так и говорят: «Подавайте в суд, сколько отсудите, столько и отдадим». У каждого дома, состоящего на балансе управляющей компании, должен быть отдельный лицевой счёт, взглянув на который можно узнать, сколько жильцы накопили на ремонт, сколько собрано от аренды нежилых помещений. Чаще всего эти деньги просто используются по мере необходимости, иногда и на сторонние нужды. Получить их действительно очень сложно и без обращения в суд не обойтись.
