Жила-была чиновница, которая по долгу службы должна была способствовать развитию малого бизнеса, облегчая прохождение предпринимателями “полосы препятствий” при заключении различных сделок. Казалось бы, кому, как не Марье Ивановне (все имена изменены), следовать наказу Президента о всяческой поддержке отечественного малого бизнеса. Производство она знает не понаслышке – до этого руководила несколькими предприятиями. Да так к одному из них душой прикипела, что когда оно приказало долго жить, приобрела кое-какие производственные площади.
Чуть позже бывшая директор предприятия, а теперь государственная служащая, сумеет должным образом распорядиться нажитой “во время перемен” недвижимостью. Не она первая – заметит кто-то. Случай впрямь достаточно типичный, и сам по себе не стал бы поводом для статьи. Если бы не пришлось чиновнице выбирать между содействием, которое она должна по долгу службы оказывать малому бизнесу “вообще”, и подвернувшейся возможностью сорвать с уже вполне конкретного малого бизнеса хороший куш лично для себя. И тогда она тот самый малый бизнес без особого труда и совсем без сожаления разрушила, оставив предпринимателя, как говорится, с носом. И он был вынужден обратиться в суд с иском о понуждении Марьи Ивановны к совершению расстроившейся сделки купли-продажи.

Дело в том, что чиновница Марья Ивановна и предприниматель Лыков, которые, к слову, знали друг друга не один год, заключили у нотариуса предварительный договор о купле-продаже части того самого, когда-то выкупленного Марьей Ивановной производственного помещения. Треть общей договорной стоимости помещения Лыков внес сразу. Тут же, у нотариуса, Марья Ивановна передала предпринимателю два комплекта ключей для пользования цехом. После чего он отказался от арендованного прежде помещения, где у него было уже налажено производство деревянных оконных блоков и других столярных изделий и где трудились двенадцать человек, и перевез все оборудование по новому адресу. Потом, на заседании суда, Марья Ивановна будет говорить о “самовольно занятом” помещении. Несмотря на то, что к делу приобщены квитанции о коммунальных платежах, которые, по договоренности с Марьей Ивановной, предприниматель регулярно вносил за пользование электричеством и газом в цехе, где с ее согласия теперь работал.

Подвоха он не чуял, потому что все время действия предварительного договора о купле-продаже производственного помещения – в течение полугода – Марья Ивановна продолжала получать от Лыкова денежные взносы. Как следовало из выданных ею расписок, в счет предстоящей покупки. И даже когда срок предварительного договора истек, уже давно для себя решив, что продавать недвижимость не будет, чиновница не устояла и взяла с предпринимателя “в счет будущей покупки” еще 60 тысяч рублей. Следуя нормальной логике, это должно было бы означать, что намерения Марьи Ивановны продать производственное помещение остаются в силе. То же подтверждала, опять же, написанная ее рукой расписка. К моменту суда Лыков передал ответчице больше половины общей стоимости недвижимости.

Деньги чиновнице были как нельзя кстати. В это время все в той же промзоне она возводила двухэтажный дом, очень похожий на гостиницу (“сходство” усилилось в курортный сезон). Однако же Марью Ивановну уже тогда мучила мысль, что, заключив с предпринимателем предварительный договор о купле-продаже производственного помещения, она продешевила. Ведь цены на недвижимость уже через два-три месяца внезапно подскочили. И если б знать… Она могла бы запросить с предпринимателя сумму в два, а то и в три раза большую, чем та, что была указана в предварительном договоре. Но именно на первоначальную сумму рассчитывал предприниматель. В то же время искушенная в законах чиновница знала, что, откажись она от совершения сделки во время действия предварительного договора купли-продажи (его заключали на полгода), предприниматель вправе обратиться в суд с иском о понуждении ее к совершению сделки. А стало быть, Марье Ивановне оставалось как можно дольше, под любым предлогом тянуть с совершением основной сделки. И Марья Ивановна вовсю использовала то, что принято называть доверительными отношениями. Как только Лыков заговаривал о заключении теперь уже основного договора о сделке с недвижимостью, чиновница жаловалась на бюрократические проволочки, из-за которых, якобы, все еще не были готовы бумаги на аренду земли, занимаемой строением. Тем временем срок действия предварительного договора истек.

Лыков и не догадался, что продавать ему цех Марья Ивановна просто передумала. Не подозревая подвоха, он продолжал вносить платежи в счет будущей покупки. Но когда прошло восемь месяцев с окончания срока действия предварительного договора, “запас доверия” потенциального покупателя к потенциальной продавщице все-таки иссяк. Да и для Марьи Ивановны “тянуть резину” больше не имело смысла. Она набрала в легкие побольше воздуха и… объяснила, что продавать недвижимость раздумала.

Подобный поворот для предпринимателя означал не просто огромные материальные потери, а полный крах его дела. Помещение, в котором больше года размещалось производство и куда было завезено много оборудования, стало вдруг в устах чиновницы называться “спорным”. Это было шоком для предпринимателя еще и потому, что шло вразрез с его представлением об элементарной порядочности не просто его знакомой Марьи Ивановны, но и Марьи Ивановны – государственной чиновницы.

Понятно, что признаваться в истинной причине, по которой передумала продавать уже «наполовину проданную» недвижимость, чиновница не собиралась. Напротив, на суде она пыталась доказать, что предприниматель, якобы, сам виноват в том, что сделка купли-продажи не состоялась. Прежде всего, Марья Ивановна ссылалась на то, что предприниматель будто бы “прозевал” срок окончания действия предварительного договора и не позаботился о том, чтобы тот был пролонгирован. Заметим, что проект такого документа Лыков подготовил (он приобщен к делу). Однако в конце концов продлить предварительный договор или подписать уже основной договор Марья Ивановна наотрез отказалась. Более того, заявила на суде, что авансы, которые Лыков согласно выданным ей самой распискам вносил в счет будущей покупки, она “решила считать платой за аренду помещения”. Вот только Лыков, не являясь экстрасенсом, узнал об этом лишь на суде, поскольку договора аренды с ним никто не заключал, об этом даже речи не было. Восемь месяцев понадобилось предпринимателю, чтобы пошатнулась вера в искренность намерений Марьи Ивановны и в незыблемость существовавшей между ними “дружеской договоренности”.

“Так она же его вокруг пальца обвела!” – догадается читатель. Вот и судья не сочла доводы Марьи Ивановны убедительными. Иск предпринимателя о понуждении ответчицы к совершению сделки Ейский городской суд удовлетворил. Но тогда ответчица подала кассационную жалобу в краевую судебную коллегию. И та отменила решение Ейского суда, руководствуясь простой формальностью: основной договор о купле-продаже не был заключен до истечения срока договора предварительного. Как следует из кассационного определения, согласно части 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации “обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен или одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор”. То обстоятельство, что уже после окончания срока действия предварительного договора Марья Ивановна дала предпринимателю собственноручную расписку в получении ею очередного взноса (60 тысяч рублей) в счет будущей покупки, коллегия не сочла обстоятельством, заслуживающим внимания. Законы жизни и юриспруденция иной раз не пересекаются.

Так юридически подкованная чиновница одержала победу над излишне доверчивым малым бизнесом. Более того, чиновница не только погубила производство, оставив его в буквальном смысле под открытым небом. Дальнейшие события следовали подобно эффекту домино. Для начала Марья Ивановна позаботилась, чтобы “Роспотребнадзор” проверил законность работы предприятия, принадлежащего Лыкову. И поскольку никаких дополнительных козырей ей такая проверка не принесла, чиновница перешла в открытое контрнаступление. Она обратилась в мировой суд с иском о выселении предпринимателя из “спорного” помещения.

Вновь почуяв запах прибыли, Марья Ивановна подает исковое заявление в городской суд. Она полна решимости получить с предпринимателя «компенсацию потерь», которые, как утверждает, понесла за время, когда в «самовольно занятом» помещении он занимался предпринимательством и получал от этого выгоду. Марья Ивановна выставила иск предпринимателю в 1166766 рублей. И если поначалу обещала вернуть полмиллиона, которые он внес в счет несостоявшейся покупки, теперь чиновница просит суд включить эту сумму в счет не выплаченной ей арендной платы (отсутствие арендного договора истицу не смущает). Довольно странным образом “радея” за развитие малого бизнеса в своем отечестве, чиновница, по сути, разорившая предпринимателя, теперь “согласна” в счет компенсации взять у предпринимателя производственное оборудование и автомобиль.

Трудно усомниться, что чиновница отстаивала свой личный интерес грамотно – вероятно, помогают должность, связи. По сути, всю защиту она построила на том, что истец просрочил дату подписания основного договора. После чего, считает Марья Ивановна, все остальное (авансы и расписки, умышленное затягивание ею сделки и даже ложь о самовольном заселении) не имеет юридического значения. И более того, истребовав для ознакомления и «прошерстив» по строчке материалы дела, Марья Ивановна в кассационной жалобе в краевую судебную коллегию указала на установленные ею (!) «процессуальные нарушения». Чиновница пришла к выводу, что Ейский суд, не встав на ее защиту, “подошел к разрешению данного спора однобоко и субъективно. Судом неправильно расставлены акценты и определены юридически значимые обстоятельства по делу”.

…Кто-то помянет нехорошим словом всемогущий административный ресурс. Кто-то вздохнет по поводу неосторожности предпринимателя, поверившего на слово хваткой деловой партнерше. Доверчивость – не лучший спутник бизнеса, где все намерения должны быть подтверждены документально. Чтобы себя обезопасить, предпринимателям приходится дотошно постигать нюансы нашего достаточно запутанного законодательства. Потому что бесстрастная Фемида взвешивает лишь статьи закона – у нее повязка на глазах.

Татьяна ШЕКЕРА.