Эксперты отмечают, что за последние годы число мошенничеств при покупке или продаже недвижимости выросло на восемь процентов. Боятся все: продавец, что его обманет покупатель, покупатель не доверяет продавцу, риелторы рискуют своей репутацией. Юристы советуют: в сделках с недвижимостью стоит быть особо внимательными и бдительными и при малейших своих подозрениях останавливать покупку-продажу.

 

Покупатель оплошал

Наиболее часто встречающийся вид мошенничества – это использование лжедокументов. Создать полный комплект документов профессиональным аферистам не составляет труда. Кроме того, мошенники часто пользуются услугами «нотариусов» нечистых на руку. Сейчас в некоторых случаях не придётся заверять факт купли-продажи у нотариуса, но от этого не легче.

Получить копии не составляет особого труда, а значит, собрать полный пакет таких документов вполне можно. Аферисты действуют в таких случаях так: они собирают несколько комплектов документов, заключают несколько договоров на продажу (причём, данные договоры вполне законны). Один договор продавец регистрирует сам (получив при этом всю положенную сумму), а остальные договоры регистрировать должны будут покупатели самостоятельно (при этом «продавец» получает только часть денег после нотариального оформления).

Согласно статьям Жилищного и Гражданского кодексов отчуждение прав собственности на объекты недвижимости может осуществлять только полноправный собственник дома (квартиры, комнаты). Ранее для подтверждения имущественных прав выдавалось Свидетельство о праве собственности. Начиная с 2016 года, владельцам недвижимости выдаётся выписка из ЕГРН (единый государственный реестр), в которой значатся персональные сведения владельца и технические характеристики объекта.

Нетрадиционная, но уже обкатанная схема мошенничества особенно хорошо работает в незнакомом населённом пункте или большом городе: выдать «убитую» квартиру за только что отремонтированную. Снимается жильё в панельном доме массовой застройки. Оно имеет прекрасный ремонт и красивый вид из окон. В соседнем доме расположена квартира, которую продают, – такая же по площади, но в плохом состоянии. Для показов используют арендованную квартиру, на это время на номер дома наклеивается другой аншлаг. Для потенциального покупателя, впервые приехавшего в район, все дома, естественно, выглядят одинаково. Особенно если приглашать его на просмотр под покровом темноты. В итоге человек убеждён, что берёт хорошую квартиру, а в собственность получает неприбранную соседку. Сейчас такую аферу можно раскрыть, если внимательно изучить документы БТИ, где указано фактическое состояние продаваемой недвижимости.

Занижение стоимости. Делается это якобы для снижения налогообложения продаваемого имущества. На деле это означает, что вы покупаете квартиру по одной цене, а в документах пишется совсем другая цена. И в дальнейшем продавец находит лазейку для расторжения сделки и возвращает только ту сумму, которая указана в договоре.

Основанием для расторжения сделки может стать «невменяемость» продавца. Для этого ему достаточно лечь в больницу, пройти освидетельствование, которое признает его недееспособным или частично недееспособным.

По закону продавец в течение полугода может расторгнуть сделку, доказав, что он был невменяем. 

Продавец может вернуться в своё жилье, так как у него «изменились обстоятельства» и ему негде жить. При этом он утверждает, что сумму, полученную за недвижимость, он уже потратил, но готов возмещать из своей зарплаты. Никто не может запретить продавцу отдавать деньги, но на деле весь процесс возврата денег затянется на долгие десятилетия.

Претендовать на недвижимость могут и дети (даже уже выросшие), бывшие супруги (не согласные со сделкой), пропавшие родственники, бывшие заключённые, а также недееспособные лица, которые были прописаны в квартире и им негде жить… Для каждой такой категории граждан есть свои юридические лазейки по возврату недвижимости.

 

Продавец расслабился

Покупатель тоже может обмануть. Причём он может отдать покупателю «куклу» вместо настоящих денег, а может затребовать вернуть задаток (причём в двойном размере).

Безопаснее сделки, где фигурирует безналичный расчёт, с фиксированным счётом. Не с ячейкой! В случае ячейки в банке не обязаны знать, что именно там хранится – деньги или же простые бумажки, изображающие дензнаки.

Аферы с задатком практически все построены на знании психологии и жадности. Продавец не успевает вовремя собрать все документы. В ответ покупатель требует возврата задатка, причём, двукратного, либо нужно существенно снизить стоимость приобретаемой недвижимости

 В договоре о задатке сроки были чётко оговорены, и именно на этих сроках настаивали покупатели. Теперь же они настаивают на возврате денег, большей суммы, что выдавали.

Задаток первого покупателя перебивается большим задатком второго покупателя. Потом второй покупатель требует возврата своих денег, и, конечно, же – в двойном размере. Так как продавец уже нарушил условия сделки с первым покупателем. Мошенники могут также апеллировать к суду, что, дескать, покупатель собирался продать квартиру сразу двум людям…

Использование «орфографических ошибок» и «описок». Так, к примеру, если слово «задаток» заменить на «залог», то сделка приобретает совершенно иной характер. Продавец становится должником, ведь залог говорит о том, что продавец должен покупателю некую сумму.

Практически любая сделка с недвижимостью возвратна. В течение трёх лет продавец (или тот, кто претендует на недвижимость) через суд может оспорить правомерность сделки.

 

 

Советы для покупателя

  • Опасайтесь людей, которые хотят провести сделку быстро, в обход всех процедур.
  • Проверяйте всё, что можете проверить. Если вам рекомендуют какую-то фирму, не спешите идти туда, наведите справки о ней. Будет просто замечательно, если лично пообщаетесь с клиентами. Не лишней будет юридическая проверка всех документов.
  • Попросите продавца выселить всех жильцов, до оформления сделки-купли продажи.
  • Расспросите соседей о той недвижимости, что собираетесь купить: кто в ней живёт, как часто меняются хозяева, часто ли там появлялся местный участковый?..
  • Пусть продавец оплатит все коммунальные услуги, абонентские платы, налоги за прошедший год. Не лишним также будет попросить предъявить такие документы.
  • Если есть сомнения в адекватности продавца, попросите у него справку из психоневрологического  и наркологического диспансеров, а ещё лучше – поищите другой вариант.
  • Поинтересуйтесь, нет ли у продавца несовершеннолетних детей, не живут ли в квартире родственники с детьми.
  • Узнайте, не делалась ли в квартире перепланировка и узаконена ли она.
  • Не оставляйте все документы (паспорта, свидетельства) у третьих лиц.
  • Будьте осторожны с использованием в договорах заведомо заниженных цен.
  • При передаче денег позаботьтесь о том, чтобы были свидетели (например, родственники), которые в случае чего смогут быть свидетелями вашей защиты.
  • Приобретя жильё, сразу же постарайтесь занять его, смените замки. Добейтесь окончательной выписки нежелательных жильцов.

✒ Арина СИДОРЧУК