Капитальный ремонт многоквартирных домов проводится в соответствии с региональной программой. Эта программа устанавливает не только перечень работ по ремонту, но также и срок его проведения. Причём выполнение ремонта в установленный программой срок – это обязательное требование. Прошёл не один год с того момента, как проект заработал. Казалось бы, всё должно быть ясно и понятно, но ейчане продолжают терзаться вопросами, а иногда и смутными сомнениями. Часть из них сегодня постарается развеять председатель общественной организации «Союз защиты прав потребителей в сфере ЖКХ» Николай Поддубный.

– Что делать, если собранных взносов не хватает на капремонт?

– Фонд капитального ремонта формируется либо на специальном счёте, либо на счёт регионального оператора. Если фонд формируется на специальном счёте, то у собственников квартир в доме есть несколько вариантов.

Во-первых, можно перенести срок ремонта. Изменение срока ремонта осуществляется только при актуализации региональной программы, которая проводится один раз в год. Поэтому собственники могут заблаговременно обратиться в местную администрацию с предложением об изменении срока.

Во-вторых, собственники квартир могут получить займ или кредит в банке. В последующем как основная сумма кредита, так и проценты будут погашаться за счёт взносов на капитальный ремонт.

Если фонд формируется на счёте регионального оператора, то ситуация несколько проще. Как сказано в пункте 9 Письма Минстроя РФ от 07.07.2014 г. № 12315-АЧ/04: региональный оператор обязан провести капитальный ремонт даже в случае, если денег на ремонт конкретного дома не хватает. В этом случае оператор может применить принцип «общего котла» и взять деньги на ремонт одного дома со счетов других домов.

– Именно принцип «общего котла» больше всего и пугает владельцев квартир… От него можно уйти?

– Повторюсь. Преду­смотрено два способа формирования фонда: на специальном счёте, на счёте регионального оператора. Разница между способами формирования фонда серьёзная. Если фонд формируется на специальном счёте, то деньги на капитальный ремонт принадлежат собственникам квартир в том доме, на который открыт счёт.

Если же фонд формируют на счёте регионального оператора, то средства каждого конкретного дома объединяются со средствами всех остальных домов, образуя так называемый «котёл». В этом случае, если образован «котёл», за счёт средств одного дома может быть проведён ремонт любого другого дома. Вот почему собственникам часто выгоднее использовать способ формирования на специальном счёте – в этом случае деньги не утекут на ремонт других домов.

– Как изменить способ формирования фонда капремонта?

– Закон разрешает изменять способ формирования фонда. Это допускается делать в любое время (статья 173 Жилищного кодекса).

Если фонд формируется на счёте регионального оператора, то можно перевести деньги на специальный счёт, тем самым уйти от «общего котла».

Но если собственники, напротив, хотят перейти со специального счёта, то они в любой момент могут передать средства фонда капитального ремонт региональному оператору.

Собственникам необходимо помнить, что если срок ремонта дома наступит, но ремонт не будет выполнен, то способ формирования фонда будет изменён – вместо специального счёта деньги собственников переведут региональному оператору.

– Есть чёткие сроки, когда меняется способ формирования фонда капремонта?

– Изменить способ формирования фонда можно в любой момент, однако для вступления решения об изменении в силу предусмотрены специальные сроки.

Если собственники собираются уйти от регионального оператора, то решение об этом вступит в силу только через год, после уведомления оператора. Если же собственники переходят на счёт регионального оператора («общий котёл»), то решение вступает в силу через месяц после уведомления владельца счёта (ТСЖ, управляющая компания).

Платить взносы на капитальный ремонт обязаны собственники (за исключением льготников) всех помещений в многоквартирном доме!

– А есть ли законный способ избежать платы или её уменьшить?

– Очень советую изу­чить часть 4 статьи 169 Жилищного кодекса. Вот что там говорится: собственники квартир владеют на праве долевой собственности общедомовым имуществом. При этом собственникам никто не запрещает распоряжаться отдельными элементами общедомового имущества. Можно сдать стены дома в аренду под рекламу; отдать в аренду и часть земельного участка; предоставить операторам связи крышу под размещение оборудования.

Когда собственники предоставляют общедомовое имущество в аренду, то они получают оплату. Эти деньги принадлежат им. По решению общего собрания дома можно направить поступающие доходы от сдачи общего имущества в аренду на формирование фонда капитального ремонта.

Если в вашем доме сдаётся в аренду общее имущество, то можно существенно сократить взносы, ведь фонд будет формироваться за счёт арендной платы.

– Спорные ситуации, связанные с проведением капитального ремонта дома, возникают достаточно часто. Например, собственник одной из квартир дома может не пустить подрядчиков в помещение, где расположены общедомовые сети. Часто это оправдывают тем, что после ремонта останется грязь, убирать которую, конечно, подрядчики откажутся. Что закон предусматривает на этот случай? Как проводится капитальный ремонт?

– Срок проведения капитального ремонта преду­сматривается региональной программой. Если собственники не пускают в помещения и без этого провести капитальный ремонт невозможно, то надо менять срок ремонта (пункт 4 части 4 статьи 168 Жилищного кодекса). Обратите внимание, что препятствие проходу специалистов в помещение  не является основанием для отказа дому в капитальном ремонте. Закон допускает только перенос срока ремонта.

По общему правилу изменения в региональную программу по конкретному дому вносятся только по решению общего собрания такого дома. Однако в исключительных случаях решение собрания не требуется. Рассматриваемая ситуация является таким исключением: если есть препятствия в проведении ремонта, то срок ремонта дома изменяется без учёта решения общего собрания.

К сожалению, Жилищный кодекс прямо не отвечает на вопрос, кто несёт ответственность за убытки, возникшие из-за действий собственника, который не позволил провести ремонт. Поэтому ответ надо искать в статье 1064 Гражданского кодекса. Если действиями собственника одной квартиры причинён вред другим жильцам, то можно требовать возмещения вреда с собственников.

– Когда капремонт дома обязаны проводить местные власти?

– Конституционный суд несколько лет назад признал взносы на капитальный ремонт законными. При этом суд указал, что государство обязано предусмотреть механизм, который обяжет органы власти проводить ремонт за счёт бюджетных средств. И вот в конце 2017 года такой механизм появился.

В Жилищном кодексе появилась новая статья 190.1, которая определяет особенности проведения ремонта домов, в которых ремонт требовался на момент приватизации первого помещения. В чём состоят эти особенности? Если многоквартирный дом до момента приватизации первого помещения был включён в план капитального ремонта, но ремонт не был произведён, то провести ремонт в настоящее время обязан тот орган власти, который управлял домом на момент приватизации.

Многоквартирный дом обязана отремонтировать власть, если дом ранее был включён в «перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда». Скажу честно: отыскать этот документ сложно. Чтобы узнать, какие дома были включены в план, необходимо обратиться в архив.

Даже если будет установлена обязанность властей провести ремонт дома, собственники квартир не освобождаются от обязанности платить взносы на капитальный ремонт.

Узнать дату приватизации первого помещения в доме ещё труднее, так как сведения о приватизации являются персональными данными. Получается, что узнать об обязанности властей проводить ремонт практически невозможно. Остаётся только обращение в прокуратуру с требованием о проведении проверки.

Беседовал Антон Иванов