Сегодня председатель общественной организации «Союз защиты прав потребителей в сфере ЖКХ» Николай Поддубный продолжает отвечать на вопросы читателей нашей газеты.

– Николай Григорьевич, в Ейском районе не так много многоэтажных домов с лифтами, а вот многоквартирных домов, оборудованных домофонами, намного больше. И как только в здании появляются такие приятные «мелочи», сразу возникает вопрос: кто должен платить за них?

– Начну издалека. Собственники квартир обязаны выбрать способ управления домом. Эту мысль заучили уже многие. Однако полного понимания, что такое способы управления, у собственников нет. Вот почему, например, возникает такой вопрос: можно ли выбрать управляющую организацию, а содержание лифта (домофона и т.п.) возложить на стороннюю организацию?

Способ может быть только один. Собственники могут выбрать либо управляющую организацию, либо ТСЖ, либо непосредственное управление. Совмещать эти способы нельзя. Например, нельзя выбрать и ТСЖ, и управляющую организацию. Этого запрета в законе нет, но по смыслу статьи 161 Жилищного кодекса РФ суды правильно заключают, что управлять домом можно только одним способом.

Заключение прямого договора на обслуживание лифта или домофона– это непосредственное управление. Если владельцы квартиры выбрали управляющую организацию, договор на обслуживание заключает именно она. Нельзя заключить отдельно договор на управление домом с управляющей организацией и договор на обслуживание отдельного элемента дома с третьей организацией.

Если вас не устраивает, как выполняет содержание дома управляющая организация, то необходимо менять способ управления. В отдельных случаях управляющая организация сама может предлагать заключение прямых договоров между собственниками и обслуживающими организациями. Часто так происходит с домофоном. Однако повторюсь: закон требует только одного способа управления для одного дома.

– К нам в редакцию позвонила жительница военного городка. На первом этаже дома, где она проживает, открылся магазин. Владелец, как она говорит, «молодец, привёл всё в порядок: дорожка, ступеньки, цветы». Вот только крыльцо над торговой точкой мешает… Когда крыльцо магазина или пристройка к вашему дому незаконны?

– Земельный участок под домом – это долевая собственность, которая принадлежит собственникам всех помещений в доме. Пользоваться земельным участком можно только тем лицам и только в тех пределах, которые установлены решением общего собрания дома. И здесь возникают сложные вопросы. Один из самых неочевидных: сколько голосов на собрании требуется, чтобы разрешить использование участка?

Может показаться, что трудности нет. Ведь в статье 46 Жилищного кодекса чётко прописано, какое количество голосов необходимо. Однако представим несколько ситуаций: собственник нежилого помещения на первом этаже хочет построить пристройку; собственник нежилого помещения хочет (и должен) построить крыльцо. В чем разница? Если собственник хочет построить крыльцо, то ему достаточно 2/3 голосов. Крыльцо является самостоятельным объектом по отношению к многоквартирному дому и не является общедомовым имуществом. Поэтому для крыльца используется часть земельного участка под домом, но сам размер или границы участка не изменяются.

Другое дело, если речь о пристройке. Если такая пристройка будет тесно связана с многоквартирным домом, то она будет общедомовой собственностью. Да, помещение в пристройке принадлежит тому лицу, которое поставит пристройку. Но сама пристройка – общедомовое имущество. Раз так, то изменяется граница земельного участка под домом. Речь уже не об использовании части земельного участка под домом, а именно об изменении границ участка. В этом случае требуется уже 100-процентное число голосов всех собственников помещений в доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса).

– Не знаю, как у вас на Алтае, а у нас жарко уже в начале мая. Большинство жителей квартир не представляют, как можно пережить жару без кондиционера. А недавно прошёл слух, что управляющие компании будут снимать кондиционеры с фасадов домов, выходящих на улицы исторического центра города или так называемый «гостевой маршрут». Может ли управляющая компания это сделать на законных основаниях?

– Незаконное использование общего имущества дома – одно из самых распространённых нарушений жилищного законодательства. Формы таких нарушений различны: от самозахвата подвалов, колясочных до размещения на стенах домов кондиционеров и видеокамер.

Собственники редко обращают внимание на подобные нарушения. Даже тот факт, что за неправомерное использование общего имущества можно получить солидную компенсацию, не заинтересовывает владельцев помещений в доме. Поэтому чаще всего следят за использованием общего имущества управляющие организации. Отчасти это оправдывается тем, что под управлением домом понимается не просто оказание работ и услуг, но и обеспечение комфортного проживания (статья 161 Жилищного кодекса РФ). И это обязанности именно управляющей организации.

Однако на практике часто возникает вопрос: если управляющая организация обнаружила нарушение (например, камера на стене), то может ли она самостоятельно демонтировать имущество, которое размещено с использованием общего имущества без решения общего собрания дома? Многие организации полагают, что это возможно, и ссылаются всё на ту же статью 161 Жилищного кодекса.

Демонтаж камер или кондиционеров относится к пользованию и распоряжению имуществом. А такие правомочия есть только у собственников (статья 209 Гражданского кодекса РФ). Не поможет даже ссылка на статью 14 Гражданского кодекса РФ и самозащиту прав, так как права организации размещением камер и кондиционеров никак не нарушаются. Права собственников квартир в доме – да, нарушаются, но не права управляющей организации. В этом случае организация может только от лица собственников обратиться в суд с требованием о демонтаже. Для этого придётся предварительно получить полномочия на представление от общего собрания собственников.

– Во многих домах подвалы заняты коммерческими организациями. Кто-то использует подвалы как склад, а кто-то размещает магазины. Зачастую это незаконно, ведь подвалы являются общедомовым имуществом. Распоряжаться таким имуществом может только общее собрание собственников помещений в доме. Может ли управляющая организация отстоять права собственников жилья, обратившись в суд?

– Для правильного ответа надо учитывать следующее. К управляющей организации не переходят права владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома. Поэтому управляющая организация не может самостоятельно обратиться в суд (Постановление 17 ААС от 05.02.2013 № А60-39660/2012).

Право собственности на общее имущество возникает только у собственников помещений в доме. Это означает, что только собственники квартир могут обратиться в суд за защитой своих прав. Основанием для обращения будет ст. 301 ГК РФ – истребование имущества из чужого незаконного владения.

Конечно, собственникам достаточно сложно и накладно обращаться в суд. В этом случае общее собрание собственников может наделить полномочиями по обращению в суд управляющую организацию. Выступая как представитель собственников, организация сможет подать иск в суд.

– В каких случаях общему собранию стоит наделить управляющую организацию полномочиями на представление интересов в суде?

– Вот самые популярные: подвал дома используется лицами, которые не являются собственниками помещений в доме, при этом решением общего собрания такое право этим лицам не предоставлено;  операторы связи (провайдеры) используют крышу дома для размещения оборудования, также не получив согласия общего собрания; магазины размещают вывески, баннеры на фасаде дома и не платят собственникам остальных помещений в доме.