Кто откажется от уютной квартиры в городе на берегу Азовского моря? Умеренный климат, лечебная морская вода и воздух, который дарит силу, – всеми этими богатствами обладают жители небольшого, но прогрессивного приморского городка Ейск. Его популярность среди жителей Севера и средней полосы России неуклонно растёт, о чём свидетельствует размах строительства жилого фонда. Новые квартиры приобретают как жители района, так и приезжие, те кто решил перебраться поближе к морю. Однако, от мошенничества при сделках с недвижимостью не застрахован никто. Опасность быть обманутым может подстерегать неискушённого покупателя на любом этапе совершения операций. Именно поэтому мы решили систематизировать наиболее опасные ситуации и разобраться в них вместе с Татьяной Бартаевой, генеральным директором ООО «Жилой Комплекс на Красной».

«Жилой Комплекс на Красной» — новый жилой комплекс, строительство которого ведётся на пересечении ул. Красной и ул. Коммунистической в г. Ейске. Здесь используют только современные технологии и проверенные материалы. Застройщик обеспечивает многофункциональную инфраструктуру, комплексное развитие застраиваемой территории, единую концепцию благоустройства.

 – Итак, Татьяна Николаевна, дольщик определился с выбором застройщика и готов отдать деньги за новое жильё. Какие шаги ему необходимо сделать в первую очередь?

– Прежде всего покупатель должен убедиться, что он заключает договор с уполномоченным представителем застройщика. Для этого нужно просто перейти по ссылке: https://egrul.nalog.ru/, получить выписку, где будет указано лицо, имеющее право без доверенности выступать от организации (руководитель). Договор должен быть подписан именно им, либо лицом по доверенности, подписанной таким руководителем.

– А как быть, если в процессе строительства застройщик замораживает стройку, переносит сроки сдачи? Как обезопасить себя от этого фактора?

– Чаще всего данные действия предпринимает застройщик, имеющий финансовые проблемы. Поэтому полезно перед подписанием договора изучить финансовое положение организации-застройщика: его участие в судебных спорах (сайт https://kad.arbitr.ru/содержит всю информацию о спорах в арбитражных судах, сайты районных судов по месту нахождения застройщика и тех районов, где ранее им осуществлялось строительство), наличие в отношении его исполнительных производств (сайт: http://fssprus.ru/iss/ip/).

Также полезно изучить характеристики предполагаемого к строительству объекта и земельного участка, на котором планируется его строительство. В частности, разрешено ли на нём строительство жилых домов такого класса — это можно выяснить из правил землепользования и застройки, принимаемых на муниципальном уровне (в городе федерального значения — на уровне города), и размещаемых на интернет-сайте соответствующей администрации.

– Данных действий будет достаточно, чтобы спокойно передать свои деньги продавцу?

– Я бы рекомендовала ещё посетить в интернете официальную страницу застройщика, которую он просто обязан иметь, привлекая деньги в долевое строительство.

– И какую полезную информацию может получить покупатель на этой странице?

– На ней размещены документы, подтверждающие соблюдение застройщиком всех требований действующего законодательства в сфере строительства. А именно:  разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, которые возводились им в течение предыдущих трёх лет, аудиторское заключение за последний год, разрешение на строительство данного объекта, положительное заключение экспертизы по нему, документы, подтверждающие права на земельный участок, проектная декларация, заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона, проект типового договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома или иных объектов недвижимости, выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, договор поручительства с застройщиком, если избран такой способ обеспечения его обязательств, после 1 июля 2018 г. — сведения об отчислении денежных средств в компенсационный фонд долевого строительства. И обязательно фотографии строящихся застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства.

В том случае, если покупатель все же сомневается в достоверности сведений, можно обратиться к независимым источникам. Например, взять выписку из ЕГРП.

– По-моему, здесь все ясно. Давайте перейдем к составлению договора долевого строительства (ДДУ). А вернее, расскажем читателям, какие сведения в нём должны быть указаны.

– Прежде всего в договоре указываются характеристики строительства: объект, сроки и т.п.  Законом оговорён перечень условий, которые обязательно должны быть предусмотрены в договоре. Это сам объект, срок его передачи дольщику, цена договора, а также срок и порядок её уплаты, гарантийный срок на объект, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

– Процедура составления и подписания имеет особенности?

– Незначительные, договор составляется в письменной форме, подписывается двумя сторонами. Обязательно прошивается. И что немаловажно: данный договор подлежит обязательной государственной регистрации и поэтому, если сторон участниц договора две, то экземпляров данного документа должно быть три. Только после регистрации договор считается заключённым, и дольщикам следует иметь на руках его копию, прежде чем начинать платежи. Для абсолютной уверенности в правомерности сделки покупатель может запросить выписку из ЕГРП по земельному участку.

– Что же дольщик должен делать дальше?

– Ждать, когда подойдёт срок получения в собственность объекта строительства. Данный промежуток времени определён договором. Однако, в любом случае, застройщик не имеет права передавать объект до того, как он достроен, т.е. до того, как им будет получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Довольно часто встречаются ситуации, в которых объект передаётся дольщику до завершения строительства — для осуществления в нём отделки силами дольщика. Такая передача не рассматривается как исполнение договора об участии в долевом строительстве и не может служить основанием для регистрации права собственности на объект. Согласно Закону о долевом строительстве, застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства. Такое сообщение должно быть направлено дольщику заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или вручено дольщику под расписку.

– Процесс передачи, я думаю, так же очень серьёзная процедура, проходящая в рамках закона?

– Да, передача объекта производится по акту по итогам осмотра объекта долевого строительства. В ходе осмотра объекта дольщику следует проверить соответствие объекта условиям договора, а также работоспособность всех его частей.

– Татьяна Николаевна, а что же делать если недостатки выявлены?

– Все очень просто. В случае обнаружения недостатков их необходимо указать в акте и установить застройщику разумный срок на их устранение. И соответственно акт с замечаниями не является основанием для передачи помещения. Только акт, подписанный без замечаний, свидетельствует о том, что застройщик надлежащим образом выполнил свои обязанности.

– Уважаемые читатели, обращаю ваше внимание, что все сведения, приведённые в данной статье, носят рекомендательный характер. Так как закон о долевом строительстве регулярно меняется, для получения уточнённой информации необходимо обратиться к юристам.

Татьяна Викторова