Председатель общественной организации «Союз защиты прав потребителей в сфере ЖКХ» Николай Поддубный рассказывает о ситуациях, с которыми может столкнуться каждый владелец недвижимости в многоквартирном доме.

Частенько спор в отношении жилья возникает из-за того, что в законодательстве есть разночтения. Самый простой пример – протокол общего собрания. Собственник требует от ТСЖ или управляющей организации показать ему протокол общего собрания, но ему отказывают.

Исходя из статьи 135 Гражданского кодекса, протокол находится в общедолевой собственности собственников помещений в доме. Отсюда получаем, что порядок владения, пользования и распоряжения протоколом определяется общим собранием собственников (статья 36 Жилищного кодекса). Однако в любом случае третьи лица не могут ограничить права собственников в отношении протокола. Ни управляющая организация, ни ТСЖ не могут запретить собственникам знакомиться с протоколом.

Протоколы общего собрания многоквартирного дома – это очень важные документы. Именно протоколом закрепляется решение собрания по выбору управляющей организации, определению тарифов на содержание дома и по многим другим вопросам, от которых зависит размер платы за ЖКХ. Вот почему так высок соблазн для недобросовестных организаций подделывать решения собраний. Типичная ситуация: организация подделывает протокол собрания, назначая себя управляющей организацией. Как быть в подобных ситуациях?

До 2015 года протоколы не считались официальными документами. Это означало, что решение, якобы принятое собственниками квартир и отражённое в протоколе, можно было обжаловать в суде только в гражданском порядке. Этого управляющие организации боялись не сильно. Однако сейчас протокол признан официальным документом (пункт 1 Письма Минстроя РФ от 05.08.2015 №24430-АЧ/04). За подделку официальных документов предусмотрена уголовная ответственность (статья 327 Уголовного кодекса). Однако вы можете только подозревать подобные действия со стороны ТСЖ или УК, о чём и напишете в заявлении, с которым обращаетесь в полицию, ведь последнее слово остаётся за правоохранительными органами.

И помните вот ещё о чём. Протокол собрания должен быть оформлен в соответствующем порядке. Такой порядок предусмотрен Приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 № 937/пр. Если требования к протоколу не соблюдены, то это не означает, что он поддельный. Однако это даёт право собственнику оспаривать в суде решение собрания, закреплённое протоколом.

Провести собрание всех собственников дома – сложная и затратная процедура. Необходимо уведомить собственников о собрании, подготовить проекты решений, бюллетеней, составить протокол. Самым дорогостоящим является аренда помещения для проведения собрания. Кто должен за всё это платить?

В Письме Минстроя РФ от 28.08.2015 № 27535-ОЛ/04 сделан однозначный вывод: расходы на проведение общего собрания возлагаются на инициатора. Во-первых, если собрание является обязательным. Закон обязывает ежегодно проводить как минимум одно собрание. На таком собрании должны быть приняты решения о размере платы за содержание жилья. Расходы на такое собрание оплатить должны все собственники. Во-вторых, в случаях, когда собрание проводится управляющей организацией, но по инициативе собственников (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ), оплатить расходы также обязаны все собственники. Стоит отметить, что потребовать организации собрания от УО могут только собственники, которые обладают не менее 10 процентами от общего числа голосов.

Записал Антон Иванов