Какая управляющая компания нужна ейчанам

Какая управляющая компания нужна ейчанам

И вновь гость нашей редакции председатель общественной организации «Союз защиты прав потребителей в сфере ЖКХ» Николай Поддубный. С момента последней встречи в «Приазовке»  мы собирали вопросы читателей, он постарается дать на них исчерпывающие ответы. 

– Николай Григорьевич, рада приветствовать вас в Ейске. Время идёт, а ситуация в коммунальном хозяйстве практически не меняется. 

– Собственники квартир получили право перейти на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО). Но стоит ли пользоваться этим правом? На мой взгляд, лучше с этим повременить. Почему?

До изменений дело обстояло так: за качество коммунальных услуг перед собственниками квартир отвечала управляющая организация. Если в плохом качестве были виноваты поставщики коммунальных услуг, то управляющая организация могла потребовать от них возмещения, но перед собственниками отвечала всё равно управляющая организация. Это правило сохраняется и сейчас, если хозяева жилья в многоэтажном доме не перейдут на прямые договоры.

– А если перейдут, кто будет нести ответственность?

– Давайте вчитаемся в новую редакцию части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ: управляющая организация несёт ответственность за качество коммунальных услуг или (в случаях, установленных в статье 157.2 Жилищного кодекса) за обеспечение готовности инженерных систем. Получается, что УК не отвечает за качество коммунальных услуг. Заметьте, при этом не означает, что отвечать за качество будут газовики или энергетики.

Фактически сейчас не предусмотрено, кто отвечает за коммунальные услуги, если собственники перешли на прямые договоры. Да, есть новая часть 11 статьи 161 Жилищного кодекса, которая предусматривает, что управляющая организация и поставщики должны взаимодействовать при поступлении жалоб на качество услуг. Но это только благое пожелание, а не ответ на вопрос: кто отвечает за услуги.

Можно применить пункт 21 Постановления Правительства от 06.05.2011 г. №354: ответственность РСО и управляющей организации определяется границей эксплуатационной ответственности в отношении инженерных сетей дома.  Таким образом, за качество услуг до внешней границы стены дома отвечает поставщик, а если качество нарушено из-за неполадок во внутридомовой системе, то никто отвечать именно за него не станет.

– Тогда как собственникам решать свои проблемы?

– Раз договор будет с РСО, то и исполнителем будет это предприятие. Так гласит пункт 149 Постановления Правительства. Даже если качество услуг было нарушено из-за действий управляющей организации, ответственность перед собственниками все равно будет нести она. Однако пока нет наработанной практики по этому вопросу и нет разъяснений Минстроя. Вот почему собственникам не стоит спешить с переходом на прямые договоры. Всё-таки, на мой взгляд, надо подождать, пока Правительство внесёт изменения в постановления, которыми регулируются вопросы ответственности.

– Как оштрафовать управляющую компанию по прямым договорам?

– Управляющие организации должны быть заинтересованы в переходе собственников жилья на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями. Но на деле это не всегда так. Недобросовестные организации нередко используют деньги за коммунальные услуги для покрытия своих расходов. Кстати, именно это стало одной из причин, почему федеральные власти разрешили собственникам переход на прямые договоры.

Помешать переходу на прямые договоры управляющая организация может разными способами. Так, например, организация может отказать в помощи в проведении общего собрания. Провести собрание – дело затратное и хлопотное, поэтому во многих случаях именно управляющие организации берут на себя эти заботы.

Но хочу ещё раз напомнить, что есть вариант, когда управляющая компания сама организует, проведёт и правильно оформит все документы собрания. Достаточно собрать подписи каждого десятого собственника, подать заявление в УК, она обязана провести собрание по вопросам, которые собственники указали в заявлении.

Какая УК нужна жильцам?

Фирма, где есть бригада для выполнения текущего ремонта (побелка, покраска подъездов, входов в них, подвалов и т.д.). Но чаще в УК число офисных работников превышает число представителей рабочих специальностей.

В штате должен быть сотрудник, который на месте (без демонтажа) обеспечит проверку и опломбирование  приборов учёта. И, кстати, граждане не должны платить за эти услуги.

Идеальная УК. Какая она?

(На основании Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 г. №170 об утверждении «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»)

Задачи

  • 1. Обеспечение пожарной и общей безопасности жильцов дома.
  • 2. Осуществление регулярного осмотра имущества общего пользования и выявление повреждений. Обычно, такой осмотр проводится два раза в год, здание при этом осматривается полностью: начиная от фундамента и заканчивая чердачным помещением и крышей. Рекомендуется такая профилактическая проверка перед, а также по окончании отопительного сезона.
  • 3. Работы по текущему ремонту имущества, являющегося общим.
  • 4. Проведение мероприятий, направленных на подготовку многоэтажки к холодному периоду.
  • 5. Устранение различного рода аварий и их последствий в многоквартирном доме.
  • 6. Поддержание рабочего состояния всевозможных сетей и коммуникаций внутри дома.
  • 7. Поддержание чистоты в подъездах, их регулярная уборка и санитарная обработка.
  • 8. Благоустройство прилегающей к дому территории, работы по её озеленению.
  • 9. Транспортировка мусора и прочих отходов.
  • 10. Обеспечение установки общедомовых приборов учёта и их дальнейшая эксплуатация.
  • 11. Принятие мер для более эффективного расходования энергии и снижения расходов на коммунальные услуги.

Услуги

  • 1. Обеспечение и конт­роль оплаты жильцами жилищно-коммунальных услуг.
  • 2. Выявление недоб­росовестных жильцов, злостных неплательщиков и граждан, использующих ресурсы в обход установленных счётчиков.
  • 3. Взаимодействие с предприятиями, ответственными за коммунальные услуги и контроль их должного качества.

Права

  • 1. Требовать от собственников своевременной и полной оплаты всех предоставляемых услуг, в случае нарушения сроков выставлять пени.
  • 2. Требовать, чтобы жильцы в заранее обговорённое время предоставили доступ в квартиры сотрудникам аварийных или иных служб для осмотра коммуникаций или осуществления ремонта.
  • 3. Не реже, чем один раз в полгода, проверять правильность и достоверность переданных жильцами показаний приборов учёта различных ресурсов.
  • 4. В случаях, не противоречащих Законодательству, ограничивать жильцов в коммунальных услугах и ресурсах.
  • 5. В соответствии с Законом о защите персональных данных привлекать для осуществления расчётов оплаты за коммунальные услуги, распечатки квитанций, а также доставки их до конечного потребителя сотрудников сторонних организаций.
  • 6. Пользоваться прочими правами, не ограниченными действующим Законодательством.

Порядок работы

  • Первый вариант, когда управляющая компания фактически состоит из руководителя и группы менеджеров. Они решают организационные вопросы, текущие проблемы.
  • А для осуществления ремонтных работ, уборки помещений общего пользования, обслуживания общедомового имущества и выполнения прочих работ привлекаются сторонние организации.
  • При этом за все оказанные ими услуги и выполненные работы отвечает управляющая компания.
  • При втором варианте организация в полном объёме принимает на себя все обязанности по управлению, обслуживанию и эксплуатации.

Мы продолжим эту тему и разберём каждый пункт с практической точки зрения. Например, как часто должны убирать подъезды?

Сусанна Сомова

Читайте статьи по темам:

Ваши объявления

п в с ч п с в
 
 
 
 
 
1
 
2
 
3
 
4
 
5
 
6
 
7
 
8
 
9
 
10
 
11
 
12
 
13
 
14
 
15
 
16
 
17
 
18
 
19
 
20
 
21
 
22
 
23
 
24
 
25
 
26
 
27
 
28
 
29
 
30
 
31
 
 
 
 
 
 
 

Гид по Ейску